*서울*
*아래의 글은 2001년 에 작성된 글입니다*
아파트 !
우리나라 사람들은 아파트를 정말 좋아한다.
최근에는 자고나면 아파트 값이 하늘 높은 줄 모르고 오른다. 그래도 우리는 아파트를 사기위해 허리를 졸라매고 고생을 한다.
요즈음 은 베란다를 합법岵막?개조할 수 있어서 조금이라도 넓어 보이기 위하여 베란다를 개조하기도 한다.
베란다를 개조하면 넓어 보이기도 하고 또 필요한 공간을 확보하기도 한다. 그러나 단점도 있다. 베란다를 확장개조하면 겨울에는 온도차이가 심해 불편을 겪기도 한다.
그리고 심각한 것은 화재 시에는 더욱 위험하다는 것이다.
또 엘리베이터 고장으로 인하여 불편을 감수하기도 한다.
또 위층에서 쿵쿵거리거나 깊은 밤에 물 내리는 소리 이웃집 강아지 짖는 소리 이러한 불편을 감수하더라도 우리는 아파트를 선호하고 지금도 아파트를 사려고 열심이다.
그러나 마냥 아파트가 정말 우리한테 좋은 것인가 이제는 생각을 해보아야 한다.
아파트!
살기에 편리하고 좋지만 해 아래 모든 사물은 변하듯이 아파트도 영구히 우리에게 따뜻한 안식처를 제공하지는 않을 것이다.
많은 곳에서 아파트 재건축을 하고 있다.
재건축을 하면 생활환경이 좋아지고 깨끗하고 조금은 넓은 아파트에서 살수가 있지만 재건축하는 과정을 생각해보면 우울해 지기도 한다.
재건축은 주민들의 80% 이상의 동의로 이루어진다. 재건축 추진위원회가 결성이 되고 재건축 조합이 설립되고 정관을 만들고 시공사 선정, 등 모든 행정사항이 주민총회에서 투표로 결정되어 재건축이 이루어진다.
그러나 반대하는 주민들도 있어 이웃간에 사이좋게 지내든 사람들이 하루아침에 냉랭한 관계로 변하고 만다.
그 냉랭한 정도가 우리는 상상 할 수 없다 재건축을 경험한 주민들만 알 것이다.
다정다감하게 지내는 이웃이 단지 서로의 생각이 다르다는 이유로 재건축에 찬성 또는 반대한다는 이유하나로 철천지원수로 변하고 많다.
보통 재건축은 시공사의 이득이 창출되어야만 시공사도 참여를 한다.
주민들은 토지를 제공하고 시공사는 그 토지위에 아파트를 재건축 하고 조합원들에게 먼저 분양한다. 조합원에게 분양하는 것은 토지를 제공한 대가로 무상분양 또는 조금의 차익금을 내고 입주한다.
통상적으로 소규모 주택 (층수가 4-5층 미만)은 재건축을 하면 22층-27층 정도까지 아파트를 지을 수 있으면 시공사는 재건축에 참여한다.
문제는 이때부터 발생한다. 시멘트로 지은 아파트가 영원할 리가 없다
때가 되면 아파트가 노후 되어진다.
재건축해서 지은 고층아파트가 노후 되었다고 해서 새로이 재건축을 할 수 있을 것인가?
아마도 힘들 것이다.
22층 이상 되는 고층아파트를 재건축하려면 최소 60층 이상을 지어야만 시공사의 이득이 발생되므로 시공사에서 참여를 할 것이다.
참여할 수 없는 가장 중대한 이유는 고층아파트의 주민들은 대부분 소유한 토지지분이 적다는 것이다.
토지 소유지분이 적은 관계로 시공사에서는 사업에 참여하고 싶어도 조합원에게 제공해야할 아파트는 많아지고 토지가 조합원의 수에 비해 적어 용적률은 줄어들고 여러 가지로 재건축사업에 수지타산이 맞지 않는다.
재건축을 한다 해도 과연 60층 정도 되는 아파트에서 생활을 불편 없이 할 수 있을까?
고층 화재 시 고가 사다리차가 화재 현장까지 올라 갈 수 있을까?
고가사다리 차가 못 올라가면 스프링쿨러가 작동되어 화재를 과연 진압할 수 있을까?
만에 하나 정전등 기타 고장으로 엘리베이트가 멈추면 어떻게 될까?
여러 가지로 불편한 점이 많을 것이다.
설사 재건축을 할 수 있다 하더라도 전 국토에 20층 정도의 아파트가 산재해 있는데 그 많은 고층아파트들이 노후 되어 재건축을 한다면(그러나 재건축을 시행할 시행사가 없다는 것이다) 거대한 시멘트 덩어리들은 어디에다 처리할 것인가?
그렇다고 정부에서 개인재산 보전을 위해 정부지원으로 재건축을 추진하지는 않을것이다.
심각하게 고민해봐야 할 것이다.
이제는 아파트만이 좁은 국토에서 대안이라는 생각을 버리고 다른 효율성 있는 주택정책도 마련하는데 국민과 함께 고민하여야 할 것이다.
지금도 10층 이상 되고 또 지은 지 20년 가까이 되는 아파트는 재건축을 해야 할 시기가 다가오고 있지만 선뜻 재건축을 하겠다고 나서는 시공사가 있을까? 의문이다.
그 이유는 기업은 이익을 창출해야 하는데 10층 이상의 아파트 재건축은 수익성이 많지 않다는 것이다.
다시 한번 말씀드리면 아파트를 지어야 할 토지가 적어 재건축을 하게 되면 조합원에게 제공해야 될 아파트가 부담이 많다는 것이다.
그러면 어떻게 해야 하나 대안은 노후된 아파트의 골격은 그대로 두고 리모델링을 해야 한다는 것이다.
그러면 리모델링은 잘 이루어 질 수 있을까?
솔직히 말씀드리면 필자는 리모델링은 더욱 어렵다고 생각한다.
왜 그럴까?
리모델링과 재건축의 차이점을 생각해보자. 재건축은 5-6층 미만의 저층의 연립주택이나 아파트가 해당이 된다. 왜냐하면 저층은 일단 주민들이 소유한 토지 지분이 많아 고층아프트를 지어 조합원들에게 토지를 제공한 대가로 무상 또는 약간의 차익금을 내고 아파트를 조합원에게 분양하고 난후에 일반 분양을 통하여 시공사의 시공 비를 제외하고 수익금을 창출 할 수 있지만 리모델링은 시공사에서 전혀 공사비를 지원하지 않는다. 단체로 시공을 하게 되면 약간의 공사비가 삭감될 수 있겠지만 전적으로 주민의 부담하는 것이 리모델링의 원칙이다.
그러나 한 가지 특이한점은 재건축을 추진할 때처럼 주민들 사이에 철천지원수가 되는 상황은 발생되지 않는다.
그 이유는 무엇일까?
리모델링은 시공비가 주민부담이라는 것이다.
그래도 경제적인 여유가 있는 주민은 리모델링을 찬성한다. 고층아파트는 재건축이 불가능하기 때문이다.
그러나 리모델링 비용도 만만치가 않다.
아파트가 노후가 되어 리모델링을 하려면 주민이 다함께 하여야한다. 공동주택의 특성은 수도, 가스 등 공동주택에 필요한 모든 시설이 공동으로 연결이 되어있는 것이 대부분이다.
그래서 공동주택은 필수적으로 주민들이 힘을 합쳐서 다함께 하여야 한다.
이때부터 주민들 사이의 비극은 시작이 된다.
경제적인 여유가 있는 주민은 공사비를 내고 리모델링을 하여 좀더 쾌적한 환경에서 살고 싶어 하겠지만 우리네 세상은 불공평하다. 같은 아파트에 살아도 세입자도 있고 또한 경제적으로 넉넉하진 않은 가정도 있어 넉넉하지 않은 가정은 리모델링 비용을 내기가 힘이 든다.
리모델링 과정에서 있는 자와 없는 자의 정신적인 갈등이 생긴다.
때로는 찬성하는 주민과 돈이 없어 못하는 주민과 정신적인 갈등으로 마음은 편하지가 않다.
그러면 리모델링을 하고 싶어도 돈이 없어 못하는 주민은 불편을 감수하고 그냥 살기를 희망한다.
여기에서 문제가 발생한다.
경제적으로 넉넉한 주민은 불편을 감수하고 살기를 원치 않을 것이다. 대안은 저렴한 가격에 노후 된 아파트를 팔고 새 아파트 또는 다른 주거환경으로 이사를 할 것이다.
넉넉한 사람은 아파트를 팔고 이사를 가면 그만 이지만 경제적으로 넉넉하지 못한 주민들은 노후 된 아파트에서 임시로 수리를 해가면서 살아갈 것이다.
노후 된 아파트를 사서 들어온 사람이나 아니면 세를 들어오는 사람이나 기존의 영세한 주민들은 그렇게 불편을 감수하면서 살아갈 것이다.
그러면 앞으로 노후 된 고층아파트에는 누가 살아갈 것인가?
미국의 아파트에는 어떤 사람들이 살고 있을까?
필자가 이야기 하지 않아도 다 아는 사실이다.
국토가 좁아서 아파트 밖에는 대안이 없다하고 지금 전 국토에는 고층아파트들이 속속 건축되고 있다.
앞으로 50년 후 조금 더 점수를 주어 100년 후에는 그 아파트에는 사람이 살 수 있을까?
그것은 불을 보듯이 뻔한 것이다.
그래도 오늘도 아파트 값은 오르고 우리는 아파트를 사기위해 열심이다.
미래도 과연 아파트가 재산과 부의 상징일까 아니면 골치 덩어리 시멘트 덩어리 일까?
생각하면 부질없는 일이라 생각한다.
필자는 시골에서 땅을 밟고 사는 사람 단독주택에 살고 있는 사람들이 미래의 부자 진정한 부자라는 생각을 해보며 이제는 아파트 정책도 오늘의 편한 주거공간이 아니라 100년 후를 내다보는 지혜를 가져야 할 것이다.
그리고 또 하나 우리나라는 정말 지진이 없는 나라일까 ? 강력한 지진이 우리나라에도 온다면 ---
우리의 후손에게 골치덩어리 거대한 시멘트 쓰레기를 물려주는 것은 아닌지?
아파트 정책 정말 다시 한번 생각하여야 할 것이다.
더 늦기 전에 더 늦기 전에---
2001년 9월 밤에
아가페GS약학연구원
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